射雕英雄传83版

僵局已破，车市正式进入淘汰赛_我的网站

一 |     奥体板块 记者 黄煜轩 摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。    今年三季度的三个月，国内车市实在不算景气，7、8月勉强实现了同比微涨，国庆前的“金九”，也仅仅上涨了4.08%，整个第三季度的表现，都远不及上半年8.08%的同比增幅。

二 | 住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。                   不过金九毕竟是金九，乘用车市场当月整体上险量，依然达到225.8万辆的本年最高，不少车企和车型，也在这个月创下了自己的销量记录。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。                   9月份各家车企孰喜孰忧，我们一探究竟。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。                   僵持局面彻底打破，自主、新能源开启二阶段攻势                    在今年7月份之前，国内新能源与燃油车进行了持续一年的拉锯战，新能源渗透率在50%的分界线上来回波动，而在7、8、9三个月之后，这种相持局面明显已经被打破，新能源对燃油车、自主对海外品牌这两条战线，都进入了新的阶段。                             首先是新能源车，9月份全国总上险量达到128.9万辆，同比增长了16.49%，增速远超总体市场的4.08%。而9月份燃油车的上险量为96.9万辆，同比下滑了8.83%。公示期至8月17日止。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。

三 | 住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。                   此消彼长下，9月份新能源渗透率已经达到57.07%，较8月份的55.16%增加了将近两个百分点，这是什么概念呢？去年同期新能源渗透率为50.99%，今年1～9月累计销量的渗透率，只有51.27%。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。                   不过，不同动力的新能源车，形势并不一致。“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。

四 | 目前拉升新能源渗透率的核心动力，就是纯电动车，9月份上险量达到83.8万辆，已经非常接近燃油车的规模，同比大涨了32.3%，而插混车、增程车型当月均遭遇下滑，同比跌幅分别为2.04%和12.53%。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。                   自主与海外品牌的竞争中，今年9月份自主品牌总销量达到147.7万辆，同比增长了11.38%，市场份额首次突破65%，达到了65.42%。

五 | 边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。而海外品牌的份额则首次跌破35%，9月份上险量同比下滑了7.4%。最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。                   自主阵营：比亚迪持续下滑，吉利银河月销破10万                    自主阵营里，比亚迪在国内市场依然遥遥领先，9月份上险量达到了34.3万辆，但是纵向和自己对比的话，其9月份同比继续下滑，跌幅为10.55%。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。

六 | 二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。

七 |                              而在经过连续3个月的持续下跌后，比亚迪1～9月累计销量仅较去年同期增长1.63%，如果未来四季度里，比亚迪依然不能止跌，那么今年比亚迪有可能会遭遇2020年之后的首次年度下跌。

八 |                    进入9月份后，吉利集团的同比增幅终于有所收窄，但是依然高达44.94%，这并不代表吉利的势头有所减弱，而是去年9月份开始，吉利整体就已经进入了大幅增长阶段，如今吉利依然能保持四成以上的增幅，依然非常强劲。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。                   吉利银河在9月份首次迎来月销破10万的成就，达到了12.2万辆，同比暴涨176.9%，不过需要指出的是，9月份吉利将熊猫mini的销量从吉利划归到了银河品牌，这是其销量大涨的一个重要原因。                   即便熊猫mini被划走，吉利品牌9月份上险量依然保持正增长，以7.5万辆的成绩同比增长1.7%，自此吉利品牌彻底卸下了销量核心主力的角色，成为银河品牌的辅助。近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。                   今年以来一直被奇瑞紧咬的长安，9月份总算拉开了一些差距，以11.7万辆的上险量实现了13.8%的同比增长，全年累计销量达到95.1万辆，较奇瑞汽车的90.8万辆多了4万多辆，而奇瑞在9月份的成绩为11.3万辆，同比下滑了2.78%。                   除此之外，上汽通用五菱9月份上险量9.8万辆，同比增长2.6%；长城汽车6.9万辆，同比增长19.3%；广汽4.8万辆，同比下滑17.65%。                   最后值得一提的是上汽，名爵品牌9月份上险量1.7万辆，同比暴涨1.3倍，这是因为其电动小车MG4立了大功，9月上险量直接破万，达到1.2万辆，为上汽自主打开了新的局面。住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。                   合资品牌：整体格局延续前月，日产转跌                    合资阵营各家主要品牌，9月份基本延续了前几个月的态势，没有多少变动。杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。                             大众品牌9月份上险量总计15.96万辆，同比下滑18.21%，前九个月累计下滑4.96%；                    丰田品牌9月上险量13.9万辆，同比下滑4.2%，其中广汽丰田实现了4.97%的增长，一汽丰田12.7%的跌幅拖了后腿。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。                   本田品牌9月份同比下滑9.6%，东本、广本总销量只有5.4万辆，累计销量不足50万辆，同比跌幅扩大到了21.85%。                   而自6月份开始连续3个月实现正增长的东风日产，9月份再次遭遇下滑，同比下跌了5.98%，背后原因除了核心车型轩逸持续萎缩外，日产N7当月销量也从此前万辆规模，下跌到7千辆以内。

九 | 综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。                   不过日产依然具有新的增长潜力，其定位10万元内的插混轿车N6已经完成申报，目标瞄准秦L DM-i、银河A7等爆款，上市后的销量表现，是有望超越N7的，这就能给日产带来不可忽视的新增量。该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。                   豪华品牌：奥迪艰难止跌，BBA节奏开始分化                    传统豪华品牌阵营里，属于第一梯队的BBA，近几年整体也算是共进退，外部市场剧烈变化下，三家车企的涨跌、销量，始终保持了惊人的同步。今年前九个月，奔驰、宝马、奥迪的上险量，分别为42.98万、43.76万和42.02万辆，极其接近。首先是公共服务承压。                   但是看9月份单月销量，情况已经出现了分化。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。其次是商业服务空间被挤压。

十 |                              宝马、奥迪9月份实现同比增长，增幅分别为7.82%和2.59%，但两者增长原因并不相同，宝马增长的主因依然源自去年涨价所引起的销量下跌，而奥迪的止跌，则归功于两款重磅车型的上市。                   今年9月份，一汽奥迪A5L、上汽奥迪A5L Sportback，上险量分别达到3662和3445辆，二者总计为奥迪品牌贡献了7千多的增量。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。尤其是对于上汽奥迪，A5L Sportback是其第一款一定程度上能够走量的产品，意义深远。                   除了A5L系列外，上汽奥迪也推出了一款专为中国市场打造的纯电轿车E5 Sportback，9月中旬上市，当月上险量达到695辆，这款车的产品力、性价比都在向中国品牌电车看齐，这也是奥迪相比奔驰、宝马走的比较快的一步。

十一 | 第三是城市形象可能走样。                   相较之下，奔驰在9月份依然没能止跌，上险量同比下滑了8.98%。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。                   BBA之外，雷克萨斯、沃尔沃、凯迪拉克和路虎，9月份都处于下滑状态。                   新势力阵营：零跑逼近6万辆，蔚来站稳3万+                    新势力阵营中，排名第一的特斯拉，9月份销量跌幅有所收窄，7.09万辆的上险量同比微跌了0.31%，但1～9月累计上险量依然较去年同期下滑了6.42%。                             零跑继续高歌猛进，9月份上险量以5.88万辆依然稳居中国新势力品牌第一，单月同比大涨80.5%，累计销量涨幅则达到了101.5%。

十二 | 定位10万内电动轿车的B01，9月销量已经达到1.3万辆，再加上C10和C11，零跑目前已经有3款车型月销过万。                   鸿蒙智行9月份上险量总计5.16万辆，同比上涨了26.8%，其中增幅最大的是智界，达到了1.7倍，但是意义最大的则是尊界，S800单月销量进一步增长至1918辆，彻底和奔驰S级、宝马7系、Panamera等百万级豪车拉开了差距。第四是市场信心容易动摇。短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。

十三 |                    随着YU7在9月份的销量上涨至2.2万辆，小米单月总销量也首次突破4万辆，今年累计上险量也达到了26.6万辆，距离30万辆已经近在眼前，如果后续表现出色，今年全年甚至有望冲击40万大关。

十四 |                    在8月跌破3万辆之后，理想9月上险量回升到了3.4万辆，仅比蔚来汽车总量多了100余量，同比依然大跌35.3%，全年销量同比下滑12.6%。                   不过理想这边也并不全是坏消息，9月份理想i8上险量明显提升，达到了5719辆，MEGA也进一步稳在了3千辆以上，而考虑到理想i6上市后的订单情况，这款入门级纯电SUV，也完全有望成为L6之外理想汽车的另一个销量支柱。                   蔚来汽车9月份再创新高，三个品牌总销量达到3.42万辆，其中乐道L90稳在了万辆以上，同时萤火虫也实现突破，9月销量达到5896辆。

十五 | 蔚来品牌虽然仍在下滑，但全新ES8还未正式发力，我们需要等到10月数据出炉，再看这款车究竟能否真正将蔚来汽车带回新势力第一梯队。                   本文来自微信公众号：autocarweekly，作者：萝吉。

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Published on:06:33:22